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Unsere Beratungsleistungen helfen anstehende strategische Entscheidungen von Immobiliengesellschaften, Bauträgern oder Projektentwicklern unter Beachtung der ökonomischen und gesetzlichen Rahmenbedingungen (§91 und § 93 AktG) zu fundieren und wirtschaftlicher umzusetzen.

Um dieses Ziel zu erreichen, ist es notwendig Informationen von Strategieentwicklung, Bewertung, Rating und Finanzierung sowie Risikomanagement sinnvoll miteinander zu verknüpfen, was wir schon in vielen Projekten erfolgreich unter Beweis stellen durften.

Dabei ermöglichen unsere Erfahrung, die eingesetzten Analysetools und methodischen Instrumente eine strukturierte Vorgehensweise um die bestmögliche Lösung zu realisieren.

Unser Know-how findet Anwendung in den verschiedensten immobilienwirtschaftlichen Bereichen, beispielsweise bei der:

Eine traditionelle Due Diligence zielt im Wesentlichen auf die Identifikation bedeutender Risiken. Financial Due Diligence + unterstützt durch einen strukturierten Ansatz zunächst bei der systematischen Identifikation der Risiken und schließt möglicherweise vorhandene Lücken in der Risikoinventarisierung, z.B. durch das systematische Aufdecken unsicherer Planannahmen in der Wirtschaftlichkeitsrechnung (die jeweils Risiken darstellen). Die wesentlichen Risiken werden quantitativ beschrieben, durch jeweils geeignete Wahrscheinlichkeitsverteilungen, z.B. durch
  • Angabe von Eintrittswahrscheinlichkeit, Schadenshöhe bei „ereignisorientierten Risiken“ oder
  • Angabe von Mindestwert, wahrscheinlichsten Wert und Maximalwert (bei unsicheren Planungspositionen).
Ergänzend zu dem traditionellen Ansatz erfolgt anschließend die Bestimmung des aggregierten Gesamtrisikoumfangs, z.B. ausgedrückt im Eigenkapitalbedarf (also dem Umfang möglicher Verluste im Projekt, der mit einer Wahrscheinlichkeit von z.B. 95% nicht überschritten wird). Dazu eingesetzt wird als Erweiterung der traditionellen Szenario-Technik die Monte-Carlo-Simulation. Mit dieser wird eine große repräsentative Anzahl risikobedingt möglicher Zukunftsszenarien berechnet. So lässt sich der Umfang üblicher Planabweichungen und der Gesamtrisikoumfang angeben.
Ausgehend von einer kursorischen Analyse der Erfolgsfaktoren des Projekts und bestehender strategischer Risiken (Bedrohung der Erfolgspotenziale), die zu einem Scheitern des Projekts führen, erfolgt eine quantitative Risikoanalyse (siehe 1.1) durch die Identifikation und Quantifizierung der Risiken und die Verknüpfung dieser mit der Wirtschaftlichkeitsrechnung werden die Voraussetzungen geschaffen für eine „Bandbreitenplanung“. Auf diese Weise kann – unter Berücksichtigung von Chancen und Gefahren (Risiken) – aufgezeigt werden,
  • welches wirtschaftliche Ergebnis (Rückflüsse, Cash-Flows, Erträge) „im Mittel“ zu erwarten sind und
  • in welchem Umfang Planabweichungen ausgelöst werden können (und wodurch diese verursacht werden).
Die Risikoaggregation erfolgt dabei mittels Monte-Carlo-Simulation, mit der auch Kombinationseffekte von Einzelrisiken ausgewertet werden können und Transparenz über die Planungssicherheit entsteht (auch mit der Option, den Umfang von Planabweichungen zu reduzieren und Risikobewältigungsmaßnahmen zu priorisieren). Die Ergebnisse aus Planung und Risikoaggregation werden genutzt, um die Wirtschaftlichkeitsrechnung fundiert zu beurteilen. So wird beispielsweise folgendes berechnet:
  • Aggregierter Gesamtrisikoumfang und sich daraus ergebender Eigenkapitalbedarf (für die Finanzierung)
  • Erwartete Rendite
  • Projektrating (d.h. Beurteilung des Projekts aus Perspektive des Fremdkapitalgebers)
  • Equity-Rating, d.h. Wahrscheinlichkeit, dass eine vorgegebene Ziel-Rendite erreicht wird sowie
  • Ertragswert des Projekts (durch Diskontierung der erwarteten Rückflüsse mit einem risikoabhängigen Diskontierungszinssatz, der aus dem aggregierten Ertragsrisiko ermittelt wird)
  • Kapitalwertrate, das Verhältnis des Ertragswerts zum Investitionsvolumen, als Erfolgsmaßstab (aus Eigentümerperspektive).
Insgesamt erfolgt eine Beurteilung des Projektes aus Perspektive der verschiedenen Stakeholder, insbesondre der Eigentümer/Investoren/Bauherren und möglicher Fremdkapitalgeber. Mit der geschaffenen Transparenz über die Risiken lassen sich so auch Finanzierungskonditionen verbessern und Konsens schaffen, der die Durchführung und Realisierung eines Projektes stützt. Es ist dabei (optional) möglich, auch verschiedene Gestaltungsvarianten eines Projekts im Hinblick auf ihr Ertrag-Risiko-Profil (und damit Kapitalwert-Rate) zu vergleichen.
Die durch §93 Aktiengesetz festgelegte „Business Judgement Rule“ fordert von der Unternehmensführung, dass vor der Entscheidung „angemessene Informationen“ bereitgestellt werden müssen (und hier greift eine Beweislastumkehr). Bei Entscheidung unter Unsicherheit – wie bei der Entscheidung für ein Projekt üblich – ist es aufgrund der nicht sicher vorhersehbaren Zukunft erforderlich, dass insbesondere Risikoinformationen bereitgestellt werden. Im Rahmen der Analyse erfolgt (insbesondere unter Nutzung der unter 1.2. genannten Methoden) die Aufbereitung von entscheidungsrelevanten Informationen (z.B. für eine Vorstands- oder Aufsichtsratsentscheidung), wobei insbesondere darauf geachtet wird, dass dies „für einen Dritten nachvollziehbar“ dokumentiert werden (um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen). Dies bedeutet in der Praxis …
  • Die persönliche Inanspruchnahme von Organen (Vorstand, Geschäftsführer, Aufsichts- oder Beirat) hat stark zugenommen.
  • Fehlt ein funktionierendes Risikomanagement-System, ist das eigene Haftungsrisiko hoch.
  • Beweislast beim Organ: Im Haftungsfall hat das Organ und nicht die Gesellschaft zu beweisen, dass keine Pflichtwidrigkeit vorlag, insbesondere auch keine betriebswirtschaftlich-methodischen Defizite der Entscheidungsvorbereitung bestanden.
  • Gelingt der Nachweis fehlender Pflichtwidrigkeit nicht, haftet das Organ mit seinem gesamten privaten Vermögen selbst.
… und führt zu neuen Anforderungen, die traditionelle Systeme nicht leisten können
  • Der Nachweis fehlender Pflichtwidrigkeit gelingt nur, wenn alle wesentlichen Entscheidungen dokumentiert sind.
  • Die erforderliche Dokumentation ist Teil des Risikomanagement-Systems.
  • Die Organe einer Gesellschaft müssen deshalb ihr Risikomanagement-System genau kennen und selbst kontrollieren, wobei Instrumentarien vorhanden sein müssen.
  • Empfehlenswert ist ergänzend ein „Qualitätssicherungssystem für Entscheidungsvorlagen“ bei Vorstand/Geschäftsführung und Aufsichtsrat.
Wir unterstützen bei der Konzipierung eines Projektrisikomanagement-Systems ausgehend von bekannten gesetzlichen Anforderungen (z.B. das Kontroll- und Transparenzgesetz). Dabei werden geeignete Methoden bereitgestellt für
  • Risikoidentifikation
  • Risikoquantifizierung
  • Risikoaggregation und
  • die Organisation des Projektrisikomanagements (insbesondere der Methoden und Prozesse der kontinuierlichen Risikoüberwachung).
Neben der Bereitstellung der Methoden (und ihre Dokumentation in einem Risikohandbuch) kann auch bei erstmaliger Durchführung der Risikoanalyse (Risikoidentifikation und Risikoquantifizierung) sowie der Risikoaggregation unterstützt werden. Gerade die oft als etwas anspruchsvoll angesehene Risikoaggregation (Bestimmung Gesamtrisikoumfang des Projektes) kann dabei auch (im Sinne eines Outsourcing) übernommen werden. Mit dem Risikomanagement-System wird insbesondere eine geeignete Methodik bereitgestellt, um die sich im Zeitverlauf veränderlichen Risiken eines Projektes kontinuierlich zu überwachen (und z.B. in einem Risikoinventar darzustellen). Es wird darauf geachtet, dass die Risiken auch jeweils durch adäquate Methoden beschrieben werden (was nicht immer Eintrittswahrscheinlichkeit und Schaden bedeutet)

 

Unser Lösungsansatz …

  • … erfüllt die gesetzlichen Anforderungen (KonTrG) und den Prüfungsstandard 340 des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW)
  • … liefert Input für den Strategieentwicklungsprozess und fundiert damit strategische Entscheidungen z.B. bei der Entscheidung, ob man ein Bauprojekt/-maßnahme überhaupt realisieren soll
  • … schafft Transparenz über die tatsächliche Risikosituation des Unternehmens (z.B. Bauträger, Projektentwickler) oder des einzelnen Bauprojektes durch eine systematische, fokussierte Risikoidentifikation in Form von Coachings oder Betreuung während der einzelnen Projektphasen
  • … ermöglicht die Bewertung von operativen und strategischen Risiken durch quantitative Beschreibungen und Priorisierung mittels Risikomaßen und die Zusammenfassung in ein Risikoinventar
  • … berechnet den Gesamtrisikoumfang durch Aggregation von Einzelrisiken mit Bezug zur Unternehmensplanung oder zur Planung eines einzelnen Bauprojektes und schafft Transparenz über Planungsunsicherheiten und die risikogerechte Finanzierungsstruktur (Eigenkapitalbedarf) für ein Unternehmen oder ein einzelnes z.B. Bauprojekt
  • … zeigt und macht es rechnerisch beweisbar/nachvollziehbar durch welche operativen und strategischen Maßnahmen z.B. ein Bauprojekt doch rentabel realisiert werden kann
  • … verbindet das Risikomanagementsystems mit bestehenden Systemen im Unternehmen und bringt Effizienzsteigerung (=Kostenreduzierung) durch Vermeidung von Doppelarbeit
  • … erlaubt eine ganzheitliche Betrachtung von Unternehmensstrategie, Objekt-/projektspezifischen Rahmenbedingungen, Rating, Finanzierung und risikogerechter Bewertung und führt zu einer fundierten Entscheidungsgrundlage einmalig oder im laufenden Prozess
  • … führt auf Wunsch alle Informationen in unserem Software-Tool zusammen und ermöglicht die Implementierung eines kompletten Risikomanagementsystems oder die Durchführung von Einzelfallanalysen (z.B. für ein einzelnes Bauprojekt)

Unser Engagement -> Ihre Vorteile:

Freuen Sie sich über Kosteneinsparung, Effizienzsteigerung, wirtschaftliche Projektrealisierung, Termineinhaltung, Risikotransparenz und vieles mehr…

Zu unseren Kunden gehören Immobiliengesellschaften, Bauträger und Projektentwickler. Sie schätzen an uns, die Fähigkeit zuzuhören, die richtigen Fragen zu stellen und erst dann nachzulassen, wenn der bestmögliche Lösungsweg erarbeitet ist.

Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme. Lernen Sie uns kennen, wir stehen für ein unverbindliches Erstgespräch gerne bereit.

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